月薪五千也能实现的买房全攻略
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很火的网络课程《月薪五千也能实现的买房全攻略》学习笔记
100套真实购买房产案例，旗下管理公寓近千套；
从0到1房产投资践行者，五年时间资产翻100倍；
富爸爸财商观念，国内落地第一人；
六年银行信贷从业经验；
通过国家理财规划师&美国注册财务策划师认证。
子安曾经跟所有人一样有一份稳定的工作。上着班，领着稳定的收入，持续了六年的时间。现在我是子安买房笔记的创始人。在过去五年的时间内，我用个人的方法买了100套房。我管理的白领公寓有上千间。2004年开始在大学的时候，我就开始看《富爸爸穷爸爸》罗伯特清奇的书。到2017年，我终于见到罗伯特清奇他本人，并且跟他同台演讲，一同在现场教授1000个人，用我们的方法走向财务自由之路。
子安知乎盐选专栏课程23节课《月薪五千买房全攻略：帮你早日买到人生的第一套房》教会数万人学会极简买房攻略。
投资是一个系统的活，买房必须制定买房计划
根据每个家庭的收入月供资金需求
购房就是捡西瓜，必须要做。平时赚小钱，就是捡芝麻。虽然也做，但是没有购房重要的多
用目标倒推法
第2课 如何攒够首付
借钱：父母、好友、银行
父母：实现家族财富增长，举全家之力
亲戚朋友：短期之内盘活他们的闲置资金，同时创造更高的利润给他，成为成为更好的朋友
银行：是最好的合作伙伴，利息较低，又不用欠人情
房东：勇敢面试房东，亲100只青蛙找一个青蛙王子，找到市场最低的房子
第3课 跟富人学轻松房贷又省钱
穷人骑自行车去存钱，富人开宝马去借钱，求求人把钱存进银行，实际上是补贴富人
第1招，贷款好过全款：原因有2:平均5年转手，利息不会等到还完（中国是一个高通胀，低利率或者负利率的国家，所以几年之后还的钱实际上不是那个价值）
住房按揭贷款，是金额最高，最长年限，最低利息的贷款，没有之一，所以贷到就是赚到
第2招，贷款越多越好，但也不能超出个人的还款能力
第3招，贷款期限越长越好
第4招，等额本息让你更早买上二房
第5招，公积金贷款优先，谁用谁划算，越早用越好，因为公积金是所有公民存进去的钱是按照活期利息的
第4课 省钱秘籍，轻松省下十几万
一般人犯了错误：小事情做攻略，但是懵懵懂懂
买房前中后省钱策略
前：
1.买满五唯一的房最省钱，两年内50%，两年后25%，5年后唯一的只有12%左右
2.有方法的跟房东谈判，省下来的就是净利润（谈判技巧，分摊手续费之类）
3.检查装修:
墙壁是否渗水有裂痕，厨卫防水是否做好，水电是否通畅，层高是否达到标准，门窗密封性是否正常，房子是否合格，是否满意
4.不为豪华装修买单，因为自己装修更省钱.1000套公寓每套3~5万即可
5.勇敢的让中介帮忙，省下中介费。不要再买房钱扛中介费，这样他们会觉得你诚意不够，在买房中间段决定买了，再去把中介费谈下来，说不够钱，希望省一省。让中介降低一点。（因为少收总比不收好，而且前期建立信任和投入成本）
6.和房东谈提前6个月入住，三个月办手续，三个月装修，一共6个月
7.不要包工包料，工人和材料要分开，不同的工人报价差异很大，材料自己购买，如果包料的话，容易以次充好，自己买好后让店家包送上门
第5课 睡后收入：5招轻松搭建现金流管道，增加睡后收入
睡后收入：睡醒了就有收入（被动收入），是提前退休的必要前提。也就是提前要搭建好管道收入。（提水和空闲挖管道引水的故事）
方法：
1.专业知识变现，打造后半生的长期现金流
2.闲置物品出租，天天有钱进口袋
3.闲钱理财，大钱生小钱（高稳定性获取医保，银行理财做一定比例的定期，你有保证）
4.应用别人搭建的现金流管道，为自己创造被动收入（分享别人课程等获佣金）
5.长租公寓如何打造现金流（长期租赁5-10年房子，装修升级，提升入住体验，获得溢价）
第6课 轻松月供：打造被动收入的“包租法”
房屋包租：从做到租房不要钱，自己房子提高30~50%租金，最后到打造百万被动收入的长租公寓
租房不要钱：租大房，分割美化之后租给不同的人抵消自己租金，可能还有一点溢价。（或者用几套房养一套房）
自己房子溢价30~50%：花少钱美化升级（适合拍照为准，费用5000至2万左右），从而获得房价大幅提升
打造百万被动收入长租公寓：一套赚2000/月，50套赚10万，一年就100~120万（探索家门口的黄金，在家附近3公里之内做长租公寓，下班顺便看房，周末选房和装修），锁定多年后的利润（其中的秘密就是签订长租合同越长越好，10年或20年的租金）
百万收入：第1套包租房步骤
1.找到合适的中介，和房东签下多年合约（以数量取胜，多看房多谈总有合适的）
2.轻硬装，重软装（打造视觉效果适合拍照为标准，地板等硬装重大工程不变）
3.制定合适的溢价空间（1~2年回本）
案例：月薪5000的小女孩，每月做两套长租房，半年做了十几套，现在每套溢价1500~2000元，现在大概收入2万一个月，工作无压力，之后可以辞职全职做长租
第7课 如何低买高卖选择买房换房的时机？
买房不要等，买完了等着
等着房价下跌的人等到了什么？
1.等一个攒不完的事
2.等到优惠利率全无
3.转到地价上涨
4.等一个逼自己买房的理由
一年中哪个时间买房的时机最好？
1.金9银10是开发商销售的好时机
2.春节前是市场最冷淡的时候，据统计春节后房价涨幅平均在5%，有的甚至达到10%
（原因，春节前卖房的人都是比较缺钱的，同时买房的人想等国家调控观望的多）
对于换房的你来说，什么时机买卖最好？
1.房价上涨时先买后卖，也许就能赚一个三年工资的总和（案例：三个月溢价50万）
2.房价下降时先卖后买
如何不错过每一个房价上涨的节点？
1.长期持有
2.打造现金流，支持长期持有
第8课 如何利用三个标准，轻松选出全城最快升值的地段
三中全会：中心城市，中心区域，中心地段
老家和城市的对比：
老家：大房子，低房价无压力，无升值空间
城市：蜗居，高房价喘不过气，资本能回本能翻倍
中心城市：
城市之间抢人才=讲生产力、抢钱
抢赢的城市留下抢，输的城市没落。所以要跟着这些人才城市
中心区域：
县城市中心、配套成熟的区域
或板块轮动（热点转移）普通人追逐不到
而大资金投入，要追求大概率成功的时间
中心地段：
买房买的是房子窗户以外的东西，房子不会长大，开始外面的东西会长大
比如说：
地铁口，学区房，10分钟内到达大型商业综合体，附近有医院
买房投资还是要在一线城市，因为增长最快
三个顺序不能搞混了
第9课 户型：不请风水师，好户型的3个核心判断指标
1.好的户型方正，而不好的户型就像三角形、枪形或不规则型
户型方正指的是户型的进深跟开间比较合理，一般介于1:1.5（利于光线深入。进深太大会比显得阴暗。进深过小不利于保温，同时会让沙发跟电视机之间距离太远或太近）
好房子的标准：采光通透、户型合理、长期增值
什么是开间：主采光的那一面
什么是进深：和开间垂直的那一面
好户型的5要点：
好的户型除了户型方正，还有5个细则要点
1.动静分区
动区：客厅、厨房、餐厅、次卫
静区：卧室、主卫、书房、衣帽间
动区是活动比较频繁的区域，应靠近入户门的位置，尤其是厨房（厨房不要贴着卧室）
静区主要是提供居住者的休息区域，应当尽量布置在户型的内侧
2.干湿分区
干湿分离：指的是厨房、卫生间与怕水又怕脏的卧室尽量分离（卫生间内也干湿分离）
厨房的合理布局：
厨房的布局应尽可能的靠近进户门（便于做饭），远离卧室和客厅。应该跟卫生间相贴着
3.公私分区
公私分离是指户型具有私密性的要求，能够适当保护居住者隐私
①在入户门外向户型内望去时，玄关处应当有所遮挡，避免站在门外就能对屋内一览无遗
②户型内部客厅、餐厅等公共活动空间与卧室等较为私密的空间有视觉上的遮挡，避免在公共区间就能对私密空间一览无遗
4.通透良好
通透主要是指户型中的通风和采光
良好的通透性包括两点:
1.有良好的进深开间比最好1:1.5
2.户型中有两面可以采光
①面对面的采光风可以对流
②相邻的两面采光
厕所，厨房是湿气比较重的两个区域，要尽量做到独立采光通风，避免暗厨暗卫，造成霉臭味
5.动线合理
动线是指人们在户内活动的线路图，动线流畅与否，影响人们在里面各种活动的转换和切换
户内主要分为三类:
①居住动线
②家居动线
③来客动线
动线良好户型:从入户门进客厅、卧室、厨房的三条线不会交叉
动线较差户型:进厨房、卧室与餐厅要穿过客厅，客厅成了公共走廊，另外进生活阳台要穿过主卧，该户型堪称灾难级
第10课 如何选择好的开发商
问题思考？
1.开发商到底有多重要？
2.选有名气的实力开发商还是价格便宜的小开发商？
3.按照三中全会的选房标准:就算城市、区域、地段、地铁口、学区相同，不同开发商楼盘之间的房价为何相差很大
方法一:品牌实力
大开发商更有品牌实力，有良好的资金周转能力，不会因为资金不足，开发无力而导致烂尾，延迟交房产现象，更有保障
了解开发商实力的途径:
1.当地专业网站搜索开发商
2.专业刊物
主要了解开发商的实力方面:
1.资本
2.资质
3.经验
方法二.施工质量
判断一个开发商开发的楼盘质量是否好，可以查看此开发商之前的楼盘质量。小开发商容易做一锤子买卖
方法三.配套设施
大开发商配套设施:
拿地面积
社区规划
硬件配套设施
小区规划
物业服务，都比较负责敬业
大开发商增值会比小开发商好得多
方法四.教育问题
优质的星级幼儿园和小学
良好的上学范围和条件（上学安全，节省时间，可以多睡眠）
方法五.保值增值
大开发商打造项目考虑:
整体规划
建筑设计
户型设计
景观规划到
后期服务
总而言之:融合舒适度，发展潜力
方法六.物业管理（好的物业管理房产增值快，更保值）
优质物业管理:
1.房屋的维修与修缮管理（正确维护延长使用寿命）
2.绿化管理（执行良好的绿化管理条例）
3.卫生管理（少垃圾，干净整洁）
4.治安管理（不容易进，防盗）
5.车辆交通管理（进出方便不堵车，不乱停放）
6.公用市政施工管理（代收代付，少停水，停电并提前通知）
7.违章建筑的管理（没有乱七八糟的违章建筑）
8.多种生活服务（公共区域打扫，公厕保洁，垃圾清运，快递，等生活配套服务，不断提升物业的品质）
很多知名开发商都会有自有物业
方法七.你的邻居是谁
不论在美国还是在中国，学区与治安，社区管理，居民素质密切相关
收入稳定-持续投资-工资上涨，三个方面正向循环
买房，一个比地段更重要的因素叫做买邻居
如果你的邻居都是积极向上的，收入稳定的人只会吸引同样的人到来
灵居的第1波非常重要，都是由开发商吸引来的
第11课 怎么快速搞定买房的名额
优先摘取的低枝苹果理念
容易实现的，容易达到的，成本最低的
方法1:
1.合法合规的入户：大部分城市政策是拥有本地户口获得买房资格，由深圳，广州，长沙，成都等
2.在当地缴纳社保或个税达到一定年限
通过时间积累来获得购房资格，跨省交社保两个区域同时进行
方法2:（挂到父母子女或亲姐妹）
优先选择父母购房名额
有购房资格，但贷款年限短，很多银行针对此次推出了接力贷服务招商银行
接力贷:以父母的房产证作为按揭对象，把子女的还款能力作为补充，将贷款期限拉到30年
优先选择子女名额:
未成年子女的贷款相对较难，限制也比较严，全额购买房子，挂到子女名下就能够实现
方法3:合股买房
几个小伙伴在一起上车的购房方式，等房价涨到大家手能够接受的幅度，再约定把房子卖了，按照当前出资比例分钱
合适人群:流动资金不太足，资格被限制，贷款被限制，有名额没钱
合伙买房的注意事项:
1.信任感永远第一
2.合同提前规避风险，如:
什么情况卖房
什么情况怎么分钱
什么情况按多少比例分钱
如果发生亏损或者不可预测的情况，如何解决
方法四：公司买房
公司买房优点:
1.资金足够防止套数不受限制
2.百分百产权，控制权很好，可操作性很强
3.可以买住房，公寓，写字楼
公司买房缺点:
1.公司买房必须全款进行
2.必须全款买房后才能申请银行贷款，且银行申贷条件苛刻
3.税费比个人买房要高很多
方法5:外国人买房
外国人在中国正常情况下可以买一套房，如果是首付首贷，则首付三成贷款7成
1.把自己户口移到国外，移民后以华侨身份回国购买
2借用靠谱的外国人朋友买房
方法6:法拍房
大部分城市通过法院拍卖获得房子可以直接破除限购，使用该方法时，一定要结合当地的法律和政策
第12课 一招识别远离10大买房陷阱
1.旅游度假房
旅游度假区
优势:高租金回报，高增值回报，10年的房租等
劣势:位于偏远地区，季节性非常明显，重点是几乎没有愿意接下来的对手盘
2.商业地产项目包括:写字楼，公寓，商铺
租金远高于住宅，但总价提高的速度远不如住宅快。年轻人开始只有一份钱，不适合买这个
3.新开发区
政府把一个全新的区域划定成开发区，引入新亮点。如:
计划投入几百亿的资金
引入很多国际大牌开发商
金融机构，工厂
有名的综合购物中心等
新开发区的概念有很多不确定性：
政府兑现全部的承诺，这个在以往历史中十分罕见
往往因为政府换届有新的变动
一个太新的区域，未来也拥有太多的不确定性
（需要十分谨慎）
4.高铁航空区
①高铁对于整个城市竞争力有溢价，但对高铁站点设置区域产生不了很大的附加值
②高铁新城，航空新城对于区域的改变以及附加值并不明显
③很多开发商会抓住高铁新城航空新城营销，让人以为它有类似于地铁一样的功能，卖未来几年的溢价（地铁与高铁相差极大，是两个完全不同的层面）
5.海外置业
海外置业对当地法律法规区域并不太熟，也有很多陷阱与坑
海外置业买贵的坑比较少，买便宜的坑比较多
6.小产权
小产权房的优势:①单价便宜，总价低②入手门槛低③租金回报率高
劣势:只有使用权没有归属权，因而没法做很好的商品确认
7.第7第8个陷阱
西部大开发
东北振兴
国家制定国家战略，通过发达区域带动不发达区域，如:西部大开发，东北经济振兴计划
①在可见的未来，东北与西部的经济很难超越东南沿海，也无法得到明显的成效
②全球化的经济与航运对各个区域产生重要影响，沿海不可替代
9.中小城市
在房地产投资上有一个巨大的陷阱，就是位置离中心城市比较近的地方，会被认为是有价值投资，如深圳附近的惠州，大亚湾，东莞，长安，中山等
（中小城市如果不是因为GDP增长，或提供很好的就业，是因为大城市的投资被锁定，闲置的乐钱往外流时。当大城市的投资重新解锁后，钱会回流，小城市的房价就会套住或者下跌）
10.别墅
市区别墅很多人没有能力够得着
郊区别墅地处偏僻，周围没有相关配套设施，空置率极极高，且每个月月供压力大（买了又不住，天天往里面填钱，5年8年后梦醒时才会后悔）
有没有一种类型不是陷阱，能够长期增值？
-----只买普通住宅
最好的房产是普通住宅:
首付最低，利率最低，贷款时间最长，民水民电，附带学位
第13课 手把手教你避开装修的6大坑
你是否经常后悔:
1.家里充电插座总是太少
2.后悔阳台防水没做好，一到下雨天就有渗漏
3.后悔当初装修图便宜，隐蔽工程吃大亏？
六大坑:
1.开放式厨房
2.电源插座少
3.储物空间少
4.隐蔽工程图省钱
5.防水没做好
6.冷热水管不齐全
1.开放式厨房:
三大优点:
①充分利用空间
②伸手可得的方便
③柜内空间有大学问
三大缺点：
①装修的时候客厅和厨房较难统一
②厨房脏了不好用水冲洗只能用拖把拖
③时间长了把客厅油腻腻
（原因是因为外国做的是冷菜多或者微波炉烤，中国是炒菜多油烟）
2.电源插座少
主动找装修师傅沟通，能装开关插座的地方，位置尽量多装些，在封装线盒时先测试高度
①餐厅桌边
②客厅茶几，沙发边，电视墙要够
③卧室床头，梳妆台
④厨房同时好几个
⑤洗手间的盥洗台边
3.储物空间少
收纳对于自住有其重要！能多尽量多。
①房价高而人们的购买力跟不上，所以只能通过购买更小的面积来实现生活
②每个家庭的女主人都希望家里有好多的储物柜，入住后需要收纳的杂物会越来越多
4.隐藏的工程图便宜
隐藏工程的物件一定要买好质量的，否则容易出事故，后果不堪设想。修理非常麻烦，耗大量的时间精力。
5.防水
需要防水的区域:
卫生间，厨房，阳台的墙面和地面，要刷到顶，而且3~7天的测试防水时间不能少
是1楼的住户全部都要做地面防水，地面用防水涂料+防潮膜，墙面防水不低于300mm
6.冷热水龙头不齐全
有水龙头的地方一定要装上冷热水管
装修不值钱，容易随着潮流和流行的设计方案而过时
第14课 中介攻防全攻略，从此买房横着走
中介套路深，一不小心就踩坑
第一市场价的99%都是假房源，中介放假图片引你上钩（中介说词：这套房子刚刚买掉了，信息还没来得及撤回来，不过我们还有类似的房子，或者可以留个电话有房时通知你）
就算是真的1%的房源也会很快被秒掉
中介是把双刃剑，用的好是利器，用不好是大坑
三套路：
①这房能买吗？
❶场景一：再差的房子都是好房子。
夸大优点回避缺点
❷场景2：好不容易看上的房子价格贵至少10%
【应对方案】
❶亲100只青蛙找一个青蛙王子
❷筛选合格的中介
②真的有那么多人抢吗？
❶场景一：初级逼单，明天就要下定金！
❷场景2：高级逼单，【三假一真】假中介，假买家，假价格，真房东
【应对方案】
不忘初心，坚持一开始的买房计划，清晰到小区，户型
③这个便宜能不能占？
❶场景一：心怡房子，远低于市场价
❷场景二.0首付，0佣金购房
❸场景三.5年返租
有没有查封，凶宅，重大缺陷，
【应对方案】
❶放弃宣传带这种信息的一手房
❷二手房：让中介做产前调研，不同时间去小区跟保安、保洁、邻居们聊聊
【市场错配】
如果你不了解自己的目标中介也无法推荐适合的房子，只会推荐他觉得好的房子
总结：
①亲100只青蛙，找一个青蛙王子，筛选合适的房子和中介
②不忘初心，坚持计划
③不贪便宜，勇于放弃带有诱惑信息的一手房
④做好产权和房屋实际情况调查
第15课 砍价：7分钟截杀房东的机器人谈判法
收获
一个很坦然的谈判心态
掌握精炼的谈判方法，并通过谈判获得实实在在的收益
一.谈判前的心理建设
见房东前别猜测
二.谈判的前提（拿的钱放到桌子上，增加诚意）
①知道标的物
②知道买卖双方的需求
③5个缺点，5个优点
第1剑：有没有决定权
产证人与跟谈判人是否一致，定金用哪个卡收
第2剑：家具如何处理（列清单明确好）
是可以移动的搬走，还是哪些固定的留下
第3剑：户口
每个户口收10%的押金
（户口有没有迁走货什么时候迁走要明确，同时学位有没有使用）
第4剑：税费杂费计算
利用夸张动作为自己争取谈判优势
第五剑：房子腾空时间
提出买房难处，让卖家提前交房，甚至可以补租金
第6剑：暂扣款
各类费用、家私家电移动、户口等，都会造成后续损失（扣下一点钱比如2万块，预防后续有没有交完的费用）
第7剑：价格及付款方式（前面6剑都是为第7剑服务）
最核心的问题放在最后谈（过程中，把钱慢慢推过去给他）
时间方面（提出先预交定金，三个月或半年后再交易，理由是还没有凑够足够的资金）
不要期待每一次用完七剑都有结果，如果房东要走就让他走，我们接着谈第2个房东或者和房东谈第2第3次。
第16课 如何远离购房中的阴阳合同
阴阳合同:一般是在二手房买卖中出现，是指买卖双方在二手房屋买卖过程中，通过双方协商使用了两份合同，以达到避税或者申请高额银行贷款的目的
第1步：买方卖方中介三方会面
也是7剑中的第1剑：
Tips
①确认产权人，决策人
②买方无法出面：让中介提供卖方委托书，落实合同细节
③卖方无法出面：熟悉委托人，明确授权的权限和期限，视频沟通
第2步：
对比多个中介选一个最好的，并且避免多个中介都谈同一个房东。
Tips
①比专业，比服务，比价格透明度
②选当地最大的中介店
③不可以让多名中介去跟同一名房东压低价格（会造成房东误以为很抢手）
第3步：
不签独家委托合同
①不要独家委托，错过宝贵卖出时间
②不要贪心差价，羊毛出在羊身上
③买家启发：多问两家中介是否能问到同一房源
第4步：
个人房源（双方达成协商后，可以找律师或者中介来协助准备资料及流程完成交易，这样费用会降低一大半）
来源：
①朋友推荐
②小区业主微信群
③物业、保安、保洁等
第17课 买房签约流程全了解
反思：
1.你是不是买房的过程当中，整个过程都是被中介引导的，而自己是蒙逼的？
2.是不是买完了以后才发现被中介和业主联合起来坑了十几万？
3.是不是给了钱以后才发现你买的房子是被法院查封的？
4.是不是整个过程只会签字，啥都不懂？
流程1:选择可靠中介
中介机构的两证:
1.工商部门-营业执照
2.房屋土地管理局-中介代理资质证书
流程二：核实房屋是否允许买卖，确保信息是否真实
Tips
①确认原单位是否同意出让或者原产权单位确认利益的分配方式
②特殊单位：军产、院产、校产的公房
③房产证、身份证、签署合同人需统一
④基本信息以房产证为准
流程3:必须做产权信息调查
Tips
①必须做产前调查，产权人要么到场签字，要么有合法委托书
②婚前财产一人签字即可，婚后财产需两人到场或增加条款
③验看正本，查询房产证的真实性
④产权性质：成本价房，标准家房，经济适用房
❶成本价房改房交易时需要交纳土地出让金=当年成本价*建筑面积*1%
❷优惠价房、标准价房不能直接上市交易，需变更为成本价=当年成本价*建筑面积*6%
流程4:合同要正规，条款要明晰
正规合同
tips1
（1）关键性的承诺一定要体现在合同里
合同的必备条款:包括房屋面积、附属的设施、家具家电、金额及付款方式、土地使用年限、房屋交付的期限、违约责任等
tisp2:
（2）明确房款付款方式和时间
①明确总房款金额，付款方式，付款时间，付款条件，贷款方式
②房屋总价的5%为暂扣款
简单来讲，就是凡是跟钱有关的都要写进合同
tisp3
（3）明确违约责任
①每项主要义务都要有一一对应的违约责任
②定下具体数额的违约金
③违约方要承担守约方的诉讼费，律师费等
tisp4
（4）注意霸王条款
逐字逐句搞清楚条款，隐藏霸王条款如违约责任不对等，或延期交房没有任何的责任等
（5）明确户口迁出的时间
①学区房尤其谨慎
②房屋交接的时间和条件，相关费用交房之前由卖方支付，交房之后由买方支付
流程五：谨慎付款和房产交接
当地的土地管理局办理产权过户才算是完整的过户完成
①资金监管
②买卖双方开共同账户
二手房在哪些情况下是不能过户的：
①房产证被抵押在银行的情况下
②房屋其他产权人未同意卖房的情况下
③房屋被查封的情况下
④经济适用房未满5年的情况下
⑤未解除抵押的房产
流程六：要保留所有交易环节里面的证据
白纸黑字、短信、录音等
第18课 9点讲透房屋验收全流程
新房验收:
花小钱办大事，请验收公司
广深：毛坯4元/平方，精装6元/平方（仅供参考）
毛坯:楼板/管道/线路
第1点:各项费用结清及发票齐全
①水电煤气，电话，电视，网络，物业管理费，公共维修金以及取暖费，租客押金等
②过户的税单，有线电视，电话网络转名手续的发票
③相关账户密码
第2点:注意交楼附送的物品清单
物品清单:家具家电名称、数量、品牌、型号
第3点：房屋产权的完整性和可靠性
①产权上的业主和售房者是不是同一个人
②确保每个产权人同意
③产权调查：委托中介
④如特殊房屋，需确认手续齐全
第4点:户口及学位
①公安局、户籍登记处查询
②核实户口所配套的学位未被占用
③扣留部分尾款，验收时补齐
第5点：建筑结构的签收
①开发商赠送：占用的平台走廊、默认的占用部分
②私搭私建：小阁楼、更改的内外部结构、1楼的储物间
第6点：房屋配套设施的验收
①开水龙头，观察水的质量水压
②确认供电容量，观察户内外的电线是否老化
③电话线是普通电话线还是ISDN
④煤气是否是用天然气
⑤小区有没有热水供应、供暖情况及费用，暖气温度
第7点:内部设施的验收（简称装修验收）
①五漏一渗：房屋/水箱/楼地面/上下管道/卫生间洁具漏水/墙面渗水
②地面：主要是看清楚地板的完整度，踢脚线部位有没有渗水迹象
③遮挡部分：挪开家具，检查是否存在隐蔽问题
第8点：旧房历史
①自身历史：建成年份，土地使用期限，过往住户的情况
②信息来源：邻居，保安，保洁阿姨，居委会或者传达室的值班人员
第9点：选择多个时间段去验收
①白天：采光、通风和室内外墙体结构是否良好
②晚上：小区是否安静，小区物业管理是否安全，有无巡查和安全防范措施
③雨后：房屋墙壁，墙角天花板是否有裂痕？是否漏水渗水，尤其是阳台卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象
第19课 增值：让你收入稳步倍增的乌龟投资法
乌龟投资法：用得上、不亏钱
一.赚钱的方法有1000种，对于每个人而言一种就够了
二.活得更久更长，简单讲就是够长命
三.承认自己是个普通人
一.选择最合适自己的一种投资方法
乌龟投资法:
①一道而行之，做精、做深
②一定要有自己的投资架构，所学知识是为了补充，不是颠覆（读书也一样）
③方法没有对错，用的时间、地点、人不同，导致的结果不同
这1000种赚钱方法中，其中投资房地产的方法至少有100种
乌龟投资法：
①多问自己是不是好的投资人
②每种方法都有优和劣，选符合自己并坚守之
③稳健的房地产投资办法：现金流是投资的根本和一切
二.活得更久更长，现金流是根本
乌龟投资法：
①不存在跑得快活得长没风险的方法
②极端操作案例存在不可复制性，不要随便抄
乌龟投资法：
①自知之明就是最大的财富
②完整的投资体系有抗风险能力，慢慢来比较快
③做大概率成功事件，不是小概率
第20课 置换：如何在一年之内买第2套房子
中国家庭平均7~10年换第2套房
类别：
（一）刚需置换，小房换大房
置换方法：行情下行，先卖后买，行情上行先买后卖
选房标准：
生活配套：位置、交通、医疗、商业、学校
（二）刚需置换：一套变两套
置换方法：
用第1套房的增值部分，贷款做首付
选租金抵一半或以上月供的房子，租金5年翻一倍。这样子就只有5年的供房压力，并且这5年只要供一半的房租
总结：
小房换大房：选准时机，从居住角度选房
一套变两套：利用原有房子的增值作为首付
第21课 布局：如何在海内外布局自己的投资
国内：三中全会（27种组合）（Abc区）
海外：一般在东南亚和欧美地区
种类：
①大众富裕人群，可支配资金60~600万，海外资产占比25%，也就是说有1/4的人在做海外投资
②富裕人群，可支配资金600~6000万，海外资产占比25.9%
③非常富裕人群，可支配资金6000万以上，海外资产占比19.3%
有67%的受访者认为钱出去比较难，因为有外汇限制每年上限是5万美金
投资最受欢迎的国家是美国（原因是美元走强和地缘政治），其次是加拿大，澳大利亚和英国
是否有同样海外投资的需求？
①获利同时分摊风险。人民币贬值用国外资产对冲
②孩子教育考虑，七成买住宅。提前买，等到孩子适合去国外了，增值的部分刚好可以当做留学费用
③度假有所居，加速转海外
④国人购买力溢出
⑤分散投资
相比起当地人口，经济等因素，打动你的是？
环境、格局、户型、诗和远方？
国外布局也要遵循三中全会
地段所带来的是学位、人脉资源高端人群和超强购买力
明星买房方法：电影中经常出现的城市
总结：
①遵循三中全会分级方式
②海外布局需求匹配度
③避免好山好水，但是不增值的坑
第22课 投资：5个指标找出最值得投资的房子？
买房真的稳赚不赔？
价格便宜，但是有价无市都是白瞎！
5个指标判断一个城市是否值得投资：
①城市人口是否净流入=经济增长活力，强消费力，房子的购买力
②城市GDP和未来发展潜力
买房子就是买这个城市的未来，带来的是整个城市发展的红利
③城市土地及房子供应量与居民的房屋需求量是否匹配
土地和房子的供应量〈买房需求，也就是供〈求，价格必然上涨，反之则下跌
如果一个城市大量建筑施工，然后小区里面入住率晚上很少开灯，就要小心了
④城市的金融政策是否灵活友好
贷款难度，贷款速度，理财收益、金融衍生品种类这些决定购买能力，资金的效率
如何辨别金融政策灵活友好？
带上证件，银行走走
⑤目前城市的房地产政策
限购限贷限售
首套、二套贷款成数和利率
宽松程度放款速度
两个事实：
越限说明需求越强烈
现状短期无法改变
任泽平：长期看人口，中期看土地，短期看金融
总结：
拓展成5个核心指标：
①城市人口是否净流入
②城市GDP和未来发展潜力
③城市土地和房子供应量以及居民的房屋需求量是否匹配
④城市金融政策是是否灵活友好
⑤目前城市的房产政策
延伸阅读：
子安买房笔记：购买二手房基本的注意事项，不管第一次买房还是第N次买房都有用，都是前人血淋淋的教训
子安买房笔记：选房、看房、买房，掌握最全的购房经验，拒绝踩坑！
子安买房笔记：买房后先把房子出租，“以租养贷”这个做法现在还行得通！
子安买房笔记：越有房的人越买房，买房也许是普通人逆袭的好方法
子安买房笔记：面对高不可攀的房价，月薪5000照样买房的方法和技巧基本没人知道
子安买房笔记：银行喜欢什么样的客户去贷款？银行行长终于说实话了。
子安买房笔记：很火的网络课程《月薪五千也能实现的买房全攻略》学习笔记
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子安买房笔记：买房达人教你四招|制订价值百万的普通人买房实操计划
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子安买房笔记：买房很简单，买房达人子安如何像买菜一样买房的！！！
知乎盐选专栏：
子安 网课《月薪五千买房全攻略：帮你早日买到人生的第一套房》
23 节 · 6.3 小时
在很多家庭中，房产占总资产的 80% 以上，甚至更多。
而研究表明 90% 的中国居民不会买房：
拼命加班，固执地认为攒够钱才能买房。
手里只有十万，想买房怎么也凑不够首付。
结婚仓促，孩子入学，后悔没买学区房。
有闲置资金，理财却从不考虑投资房产。
忽视居住升级，住着老破楼梯房也不置换。
更不用提 多数人遇到的买房难题：
资金不足，名额限制，不会选筹。
还有房贷利率浮动、政策调控频出、楼市信号不懂解读。
其实月薪 5000 的普通人，也能实现买房梦想。
买房这件事上，最重要的不是首付，而是一套可执行的方案计划。
本课程由「中国的富爸爸」子安老师主讲，22 堂课为你实现月薪 5 千也能买房全攻略，独家的房产投资理论，一整套教你从赚钱到选房、买房的实操方案！
大纲
先导课：普通人的第一堂买房课
1.路径：月薪 5000 普通人，也能实现的买房全指南
6 个步骤，让月薪 5000 普通人快速攒够首付，轻松月供
1.计划：4 招教你制定价值百万的普通人买房实操计划
2.首付：拓展 4 个开源渠道，让你 5 倍速攒够首付
3.贷款：跟「富人」学贷款，5 招让你轻松还贷又省钱
4.省钱诀窍：100 套房的省钱攻略，帮你轻松省下十几万
5.税后收入：5 招搭建现金流管道，轻松增加税后收入
6.轻松月供：打造百万被动收入的包租法
学会这 7 点，让你拥有顶级地产商一样的选房眼光
1.时机：如何低买高卖，完美选择买房换房时机？
2.地段：3 个标准轻松选出全城最快升值地段
3.户型：不请风水师，好户型的 3 个核心判断指标
4.开发商：选择开发商的7个内幕方法
5.名额：有钱买不到？怎么快速搞定买房名额？
6.看房：一招提高看房效率，远离 10 大买房陷阱
7.装修：血泪教训！手把手教你避开装修 6 大坑
谈判签约做到这 5 点，帮你省下十几万
1.中介：中介攻防全攻略，从此买房横着走
2.砍价：7 分钟绝杀房东、中介的机器人谈判法
3.合同：4 步教你从此远离阴阳合同
4.签约：买房签约全攻略，不留下任何隐患
5.验收：9 个要点讲透房屋验收全流程
买房后这样做，3 年让你的资产翻一翻
1.增值：让你收入稳步倍增的乌龟投资法
2.置换：如何在一年内买下第二套房？
3.布局：如何在国内外布局你的房产投资？
4.投资：5 个指标找出最值得投资的城市
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